• 17/Octubre/2018
  • Pedro Reyes

Si tienes pensado comprar, vender o rentar un inmueble sin contar con la asesoría de un profesional inmobiliario, te felicito, por que eso quiere decir que dominas varios aspectos que debes tomar en cuenta para llevar a cabo una operación inmobiliaria sin poner en riesgo ni a tu persona ni a tu patrimonio como los siguientes:

a) Conoces los requisitos legales y documentación necesaria para poder llevar a cabo una operación inmobiliaria. Sabes la documentación que debes de reunir y tener en orden para poder vender un inmueble sin contratiempos así como los documentos que debe exhibirte una persona que pretende venderte un inmueble, para poder confirmar que puede disponer del mismo y que no existen impedimentos jurídicos para llevar a cabo la operación. También conoces los tipos de contratos que deben firmarse para llevar a cabo las operaciones inmobiliarias como el de compraventa y arrendamiento y sabes la manera en que deben ser redactados de manera que puedas evitar conflictos con tu contraparte y evitar también ser chamaqueado.

b) Tienes conocimiento sobre los métodos de valuación inmobiliaria para poder obtener tanto el valor directo o de reposición de un inmueble, su valor de mercado y el valor por capitalización de rentas para que puedas contar con una correcta opinión de valor del inmueble que pretendes comprar, vender o rentar.

c) Sabes las implicaciones fiscales que tendrá la operación inmobiliaria para ti, es decir, los impuestos que deberás pagar o en su caso lo que tienes derecho a no pagar, deducir o exentar al llevar a cabo una operación inmobiliaria ya sea como comprador, vendedor o al rentar un inmueble.

d) Conoces la manera en que se gestionan algunos trámites que podrías tener que llevar a cabo previamente a que te puedas comprometer a comprar, vender o rentar un inmueble, las autoridades ante quienes se tramitan y los requisitos para la obtención de determinados documentos que pueden ir desde una constancia de no adeudo de predial, de agua, alguna aclaración de estos pagos, una regularización de construcciones a falta de una licencia de construcción, plano catastral, número oficial, constancia de alineamiento, informes o constancias de uso de suelo, consultas al Registro Público de la Propiedad como copias de registros, folios o trámites de certificado de libertad de gravámenes, etc.

e) Conoces los productos que ofrecen tanto las instituciones públicas como el Infonavit y el Fovissste así como la banca privada para otorgar créditos hipotecarios, sus condiciones, tasas, requisitos, tiempos, etc. La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la actualidad se hacen a través de créditos hipotecarios, ya sea que tu vayas a vender y tu comprador requiera un crédito para tal efecto o que en caso de que tú seas el que lo requieras para comprar el inmueble.

f) Cuentas con nociones del mercado inmobiliario y algunos indicadores económicos. Conoces las situaciones imperantes al momento en que vas a hacer la operación, como la situación del tipo de cambio, inflación, precios de materiales de construcción, índices de empleo y desocupación, movimientos migratorios, situación económica internacional, nacional y estatal, comportamiento del mercado inmobiliario en el país, en la región y en el estado donde pretendes comprar, vender, rentar, situación de la oferta y la demanda inmobiliaria para conocer si se trata de mercado de vendedores o de compradores y otras situaciones más que se requieren tomar en cuenta para poder llevar a cabo una operación inmobiliaria que no sea perjudicial, económica o mercadológicamente hablando para ti, ya sea como comprador, vendedor o al rentar un inmueble.

g) Sabes las maneras de comercializar un bien inmueble, las opciones que existen, los medios idóneos para publicitar determinados inmuebles, ya sea en periódicos, clasificados, revistas, volantes, lonas o sitios web. Conocer información importante para potenciar la comercialización en la red así como conocer los portales con mayor tráfico, uso de redes sociales para comercializar, horarios, tendencias, sectores, mercados objetivos, etc. También eres miembro de distintas bolsas inmobiliarias y cuentas con numerosos contactos y relaciones en el mercado inmobiliario con agentes, desarrolladores, constructores, compradores, vendedores, inquilinos, brokers hipotecarios, notarios, etc.

h) Tienes conocimiento de como manejar algunas herramientas tecnológicas que puedes aplicar en operaciones inmobiliarias como uso de Google Earth, sitios web de autoridades como Registro Público de la Propiedad, Tesorerías, programas de gestión y atención a clientes ya sean prospectos compradores, vendedores o inquilinos (CRM´s), sabes usar herramientas digitales para fotografiar inmuebles, realización de videos, filmación con drones, etc.

i) Dominas las técnicas y procedimientos aplicables para poder captar potenciales compradores de tu bien inmueble si vas a vender, o conoces técnicas y procedimientos para poder encontrar a propietarios que puedan venderte el inmueble que mejor se adapte a tus necesidades.

j) Sabes usar técnicas de negociación y cierre, a fin de poder obtener las condiciones y beneficios óptimos para ti, ya sea al vender o al adquirir un inmueble, desde poder identificar las características psicológicas, internas, motivacionales y conductuales de tu contraparte, ya sea vendedor o comprador, y hasta sabes cómo manejar objeciones en una operación, conocses los momentos de una negociación y como transitarlos de la mejor manera posible.

k) Cuentas con la práctica y la experiencia en campo que te han permitido afianzar todos los conocimientos antes descritos en operaciones reales. La experiencia es muy importante pues implica que las herramientas teóricas necesarias y recomendables ya las has puesto en marcha en numerosas operaciones inmobiliarias y has enriquecido tus conocimientos a través del tiempo, has conocido y tratado a un gran número de compradores, un gran número de vendedores, todos éstos con características distintas, has conocido un gran número de inmuebles, has intervenido en varias negociaciones y has logrado la conclusión exitosa de las mismas, y en su caso, has aprendido de las no concretadas para aplicar tales conocimientos en futuras operaciones.

l) Además, también cuentas con el tiempo necesario para promover tu inmueble si vendes, o buscarlo si compras, enviar y contestar correos electrónicos, recibir y efectuar llamadas telefónicas a todas horas, prospectar interesados, programar citas con prospectos compradores o vendedores, mostrar el inmueble a los interesados en horas y días hábiles e inhábiles, o buscar las mejores opciones para visitar en caso de que vayas a comprar.

m) Sabes como perfilar de manera correcta a los interesados en comprar tu inmueble para determinar si tienen la capacidad económica para adquirir el inmueble y que el mismo satisface las necesidades que ellos están buscando que un inmueble les satisfaga. Sabes también conocer objetivamente si determinado inmueble se encuentra dentro del rango de tus posibilidades económicas y es el idóneo para satisfacer tus necesidades en la etapa de la vida en la que te encuentras al adquirir determinado inmueble. También sabes como perfilar a las personas que te contacten como potenciales compradores y vendedores y conoces las técnicas para identificar a los que verdaderamente son prospectos efectivos y sabes que información y documentación necesitas de dichas personas antes de programar una cita, también sabes que debes evitar dar citas en automático a cualquier persona, a fin para buscar no ser víctima de la delincuencia, que lamentablemente también suele aprovecharse de la buena fe de vendedores, compradores, arrendadores, e inquilinos de de inmuebles (los despistados e inexpertos son sus favoritos), para cometer delitos como robo o hasta secuestro aprovechando la circunstancia de la facilidad de poder hacer una cita con la víctima por su interés en vender o adquirir un inmueble.

n) Te sabes cuidar para no ser víctima de fraudes inmobiliarios por que conoces todas las recomendaciones y precauciones que debes tomar en algunos casos especiales entre los cuales menciono de manera enunciativa más no limitativa, los siguientes ejemplos: la presentación y uso de escrituras foráneas, casos de gangas inmobiliarias, remates y subastas inmobiliarias, operaciones urgentes, sabes por qué no se debe manejar dinero en efectivo y las consecuencias de hacerlo, sabes qué se debe investigar y la manera de hacerlo en el Registro Público de la Propiedad, sabes que siempre debe de quedar constancia por escrito de todos los actos en una operación inmobiliaria y los documentos precisos que deben firmarse y los que no, sabes por qué y cómo tener especial cuidado en operaciones con poderes, sabes cómo hacer para que no te vean la cara en un “crowdfunding inmobiliario” (que no es otra cosa más que una “vaquita inmobiliaria”), dominas los consejos a seguir si vas a comprar en preventa y no quieres que te vaya mal, sabes como identificar a tu contraparte y como evitar que te suplanten la identidad de una persona y sabes detectar posible falsificación de documentos o identificaciones.

Si dominas los aspectos anteriores, puedes tener la plena confianza de que te encuentras en la posibilidad de llevar a cabo una operación inmobiliaria de manera directa bajo el esquema de “Trato Directo”, ya sea para vender, comprar o rentar un inmueble y que todo puede llegar a salir muy bien, pero si no los dominas, es recomendable que hagas uso de un profesional inmobiliario para que te preste sus servicios y evites correr riesgos, a menos, claro está, que seas o quieras jugarle a ser Juan o Juana Camaney. El pretender prescindir de los servicios de un profesional inmobiliario que te proporcione una adecuada asesoría en una operación inmobiliaria por ahorrarse el costo de sus servicios, te puede salir a la larga mucho más caro pues podrías llegar a tener una inadecuada planeación fiscal de la operación, podrías vender a un un precio inadecuado, podrías ser defraudado, podrías caer en un litigio que te cueste dinero y tiempo, etc.

Si la lógica nos aconseja que para una operación de apéndice vayamos con un cirujano, para demandar un divorcio vayamos con un abogado litigante, para construir un puente vayamos con un ingeniero, es también consejo lógico que para una operación inmobiliaria acudamos a un profesional inmobiliario.

¿A quién debo buscar si decido contratar a un profesional inmobiliario?

Cuando recurras a un agente inmobiliario para llevar a cabo tu operación inmobiliaria, es muy importante que tengas especial cuidado en la persona a la que eliges. Como todo prestador de servicios, el agente o empresa inmobiliaria debe de reunir ciertas características recomendables para que les confíes tu seguridad y patrimonio, así como cuando tienes un problema de salud, no le confiarías la misma o cualquier médico, o cuando tienes un problema legal, no le confiarías tu seguridad jurídica a cualquier abogado, de la misma manera es importante que no tomes a la ligera la elección del agente inmobiliario y que la elección la hagas con cuidado y atención, para lo cual es recomendable que acudas con un verdadero profesional, que contrates a alguien establecido, y procura que forme parte de una asociación seria de profesionales inmobiliarios,

¿Cuánto cuesta la asesoría de un profesional inmobiliario?

Lo que cobra un agente inmobiliario no se encuentra regulado por algún tabulador o norma específica, sin embargo en nuestro país lo que se acostumbra es cobrar al vendedor de un inmueble entre el 5% y el 6% del monto en que se cierre la operación de compraventa y por su lado el comprador normalmente no tiene que pagar por los servicios del agente ya que lo paga el vendedor como se acaba de señalar. Ahora bien, también puede llegar a cobrarse menos del estimado, cuando se trata por ejemplo de un vendedor que es algún desarrollador o constructor y que por el volumen de unidades a promover, ofrece un monto más bajo de comisión al agente, o puede llegarse a cobrar más del estimado cuando se trata de alguna situación extraordinaria por tratarse de un inmueble cuya venta puede ser muy complicada por características de valor, ubicación, estado, etc., o por que se añaden más servicios que los convencionales en una promoción inmobiliaria ordinaria. Fuera de estos casos, deberás tener cuidado con quien cobre menos del promedio, pues dicha situación puede sugerir (salvo prueba en contrario) que se trate de una persona improvisada, no establecida, sin la capacitación idónea o poco profesional. De igual manera, si alguna persona cobra como agente más que el promedio, y no se encuentra en algunos de los casos antes mencionados, puede considerarse como un costo elevado por sus servicios.


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