• 25/Marzo/2018
  • Pedro Roberto Reyes Martínez.

Doña María Josefa Crescencia Ortiz Téllez, a quien por razones de obviedad la llamaremos simplemente como “Doña Josefa”, a finales de 2015 se enteró que Querétaro era un excelente lugar para vivir e invertir en bienes inmuebles, ya que la industria de la construcción se encontraba en auge por motivos de seguridad, empleo y crecimiento económico en el Estado, entre otros. Doña Josefa buscó un inmueble y encontró la casa de sus sueños en un precio de $1,200,000.00. Doña Josefa se enteró que al escriturar, tendría que pagar un Impuesto de Traslado de Dominio de $30,000.00 y como su presupuesto original para adquirir era de $1,150,000.00 y sus ingresos eran muy limitados, no le alcanzó, por lo cual decidió esperarse unos meses para comprar su casa en marzo de 2016. Llegada la fecha, Doña Josefa vio frustrados sus planes, pues el notario le comentó que ahora de Impuesto de Traslado de Dominio tendría que pagar $42,693.00, es decir $12,693.00 más. Después de haber puesto el grito en el cielo, Doña Josefa le informó al notario que tendría entonces que ahorrar más para su escritura y le señaló que regresaría unos meses después a comprar su casa. La economía de Doña Josefa, como la de muchos mexicanos, se deterioró mucho durante el año 2016 por lo que pudo reunir para poder pagar su impuesto hasta enero de 2017. Doña Josefa nuevamente acudió al notario para decirle que estaba lista, pero, lamentablemente el fedatario le hizo saber que el Impuesto de Traslado de Dominio que tendría que pagar por su casa de $1,200,000.00 sería ahora de $54,958.00. Doña Josefa devastada, se fue nuevamente sin poder adquirir su casa. Pobre Doña Josefa, ojalá en 2018 le alcance.

El Impuesto de Traslado de Dominio es una contribución que se le paga al Estado, en este caso al Municipio, por adquirir un bien inmueble (casa, departamento, terreno o cualquier inmueble) por cualquier causa, ya sea al comprarlo, al recibirlo como donación, al adjudicárselo, adquirirlo por permuta, etc. La base para determinar el valor del impuesto del Traslado de Dominio es el valor más alto entre el valor de la operación (el precio si es una compraventa) o el valor comercial (determinado por un avalúo fiscal realizado al momento de hacer la operación). El Impuesto de Traslado de Dominio es un impuesto local, por lo que en principio cada Municipio de la República Mexicana, tiene la potestad para determinar y cobrar el monto por dicho impuesto.

En el Municipio de Querétaro, en 2015, para pagar el Impuesto de Traslado de Dominio, correspondía calcularlo a una tasa del 2% sobre la base (el valor más alto según el párrafo anterior) y al resultado, había que sumarle además, un 25% de dicho resultado por concepto de Impuesto a la Educación y Obras Públicas Municipales, por lo que el pago llegaba a ser del 2.5% de la base.

Para el año de 2016, se modificó la manera de calcular el Impuesto de Traslado de Dominio en el Municipio de Querétaro (y otros Municipios del Estado), adoptándose ahora el sistema de la aplicación de una tarifa, en la cual se ubica al valor base para situarlo en uno de 8 los rangos y al mismo se le resta el límite inferior del rango correspondiente, a la diferencia se le aplica la tarifa señalada en el propio rango (porcentaje) y por último se le suma una cuota fija. El resultado fue un aumento significativo en el Impuesto de Traslado de Dominio, en el cual, en nuestro ejemplo citado al inicio del presente, el cálculo por dicho impuesto pasó de $30,000.00 a $42,693.00, lo que implicó un incremento de 42.31% , lo que contrasta con la inflación anual del año 2016 que fue de 3.36%. El pago de dicho impuesto en nuestro ejemplo pasó de ser el 2.5% a ser del 3.5577%.

Ahora bien, para este año, 2017, también en el Municipio de Querétaro, se mantiene el sistema de cálculo de Impuesto de Traslado de Dominio por tarifa, sin embargo se llevó a cabo un aumento en las tarifas (porcentajes) y cuotas fijas en todos los rangos para su cálculo. El aumento promedio de todas las cuotas fijas por rango fue de 28.41% y el aumento promedio de la tarifa, también entre todos los rangos fue de 32.22%. Dentro de nuestro ejemplo, el aumento del cálculo del Impuesto de Traslado de Dominio se fue de $42,693.00 en 2016 para quedar en $54,958.00 (4.5798% del valor base) lo que representa un aumento del 28.72% con relación al 2016 y un aumento del 83.19% con relación al año 2015.

Es evidente que el aumento en el Impuesto de Traslado de Dominio ha sido abrupto y totalmente desproporcionado en relación con parámetros como la inflación, los aumentos de salarios mínimos y el aumento en la Unidad de Medida y Actualización (UMA la cual sustituye al Salario Mínimo para actualizar cantidades), además de ser un factor que directamente inhibe la compra de bienes inmuebles, pues además de este aumento en la adquisición del inmueble, se deben considerar los aumentos en las materias primas en virtud de la rampante devaluación y el aumento a los transportes de las mismas materias primas derivadas del aumento a los precios de las gasolinas, incrementos todos que afectarán a la industria de la construcción, al sector vivienda y al sector inmobiliario en general. Habrá que recordar a las autoridades municipales y al poder legislativo del Estado que en 2015 la actividad inmobiliaria en el Estado de Querétaro representó el 9.5% del PIB, el cual tuvo un crecimiento dicho año del 8.4%, ubicándolo como la entidad con mayor crecimiento durante ese periodo, no vaya a ser que en una de esas nos enteremos dentro de no mucho tiempo, a como van las cosas, que en Querétaro también se nos da eso de acabar con las gallinas de los huevos de oro.

Artículo publicado en la revista Evolución Empresarial Coparmex de Coparmex Querétaro Edición Enero/Febrero 2017.








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