• 24/Septiembre/2018
  • Pedro Reyes

“Un gran poder conlleva una gran responsabilidad” – Benjamin Parker.

El poder es una herramienta jurídica para que una persona pueda llevar a cabo una operación, a nombre de otra. Debes tener en cuenta que por regla general los poderes para poder llevar a cabo una operación inmobiliaria a nombre de otro, deben de constar en escritura pública ante notario, por lo que una carta poder simple, ya sea de los formatos que venden en las papelerías o los redactados de propia mano o en computadora, impresos y firmados NO son válidos para representar a alguien para hacer operaciones sobre inmuebles.

Ahora bien, debes revisar que además de que el poder se encuentre otorgado en escritura pública, tenga alguna de las siguientes maneras de haber sido redactado:

1. Poder especial: El poder se otorgó específicamente para hacer una operación inmobiliaria en concreto y se concluye prácticamente al hacer esa operación y no puede utilizarse para hacer otra. Un ejemplo de la redacción de un poder especial es:

“…. El señor Doroteo Arango otorga al señor Emiliano Zapata un poder especial para que en nombre y representación del poderdante, el apoderado venda en el precio, forma de pago y demás condiciones que libremente fije el apoderado, la casa marcada con el número 10 de la calle del Cobre, Colonia Minería, Municipio de ….”

2. Poder General: El poder general se otorga para llevar a cabo a nombre del poderdante no solamente una operación, sino cualquier número de operaciones dentro de la categoría para la que se otorgó el poder. Dentro de las categorías de los poderes generales están las siguientes:

Poder general para pleitos y cobranzas, con el cual se pueden llevar cualquier tipo de cobranzas judiciales o extrajudiciales a nombre del poderdante ya sea dentro o fuera del juicio, así como interponer cualquier tipo de procedimiento y recurso judicial. La redacción de esta categoría de poderes suele ser de la siguiente manera:
“….. El señor Juvenal Urbino otorga al señor Florentino Ariza, un Poder general para pleitos y cobranzas, con todas las facultades generales y aún con las especiales que de acuerdo con la ley requieran poder o cláusula especial, pero sin que se comprenda la facultad de hacer cesión de bienes, en los términos del párrafo primero del artículo dos mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil para la Ciudad de México y de sus correlativos en los Códigos Civiles de los demás Estados de la República Mexicana, por lo que al efecto gozará, entre otras de las siguientes facultades:

A.- Para intentar y desistirse de toda clase de procedimientos, inclusive amparo.

B.- Para transigir.

C.- Para comprometer en árbitros.

D.- Para absolver y articular posiciones.

E.- Para recusar.

F.- Para recibir pagos.

G.- Para presentar denuncias y querellas en materia penal y para otorgar el perdón cuando lo permita la ley….”

Poder general para actos de administración, con el cual se pueden llevar a cabo cualquier acto que implique la administración de los bienes del poderdante, que para el caso de personas físicas, la regla general es que puedan llevar actos que impliquen la conservación de su patrimonio (no se vale vender o disponer de los bienes) e incluso poder rentar esos bienes.La redacción de esta categoría de poder suele hacerse de la siguiente manera:


“… el señor Alberto Aguilera Valadez otorga al señor Francisco José Hernández Mandujano, un poder general para actos de administración en los términos del párrafo segundo del artículo dos mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil para la Ciudad de México y de sus correlativos en los demás Códigos Civiles de la República Mexicana…”



Poder general para actos de dominio, con el cual se pueden llevar a cabo cualquier tipo de actos que impliquen la disposición de los bienes del poderdante. Este poder es el que se necesita tener dentro de los poderes generales para poder vender un inmueble y su redacción suele ser de la siguiente manera:


“… el señor Carlos Matute otorga al señor Benito Bodoque, un poder general para actos de dominio en términos del tercer párrafo del artículo dos mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil para la Ciudad de México y de sus correlativos en los demás Códigos Civiles de la República Mexicana…”

3. Poder Limitado: Es un poder que se acostumbra otorgar como un poder general, en alguna de sus categorías, pero que cuenta con alguna limitación. Algunas de las limitaciones más comunes que pueden tener este tipo de poderes son:

1.- Limitar el ejercicio del poder para tratar con determinada persona solamente.

2.- Limitar el ejercicio del poder para poder ejercitarlo de manera exclusiva sobre un bien específico o conjunto de ellos.

3.- Limitar el ejercicio del poder a no poder exentar el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de bienes inmuebles.

4.- Limitar el ejercicio de un poder para no poder enajenar un bien a un precio menor a determinada cantidad.

5.- Limitar el ejercicio del poder para no poder ejercitarlo en operaciones superiores a determinado monto.

6.- Limitar el ejercicio del poder para tener que ejercitarlo de manera conjunta con otro más apoderado o un conjunto de otros apoderados.

Un ejemplo de redacción de un poder limitado para poder ejercitarlo sobre sólo un bien específico es el siguiente:

“… El señor Abel Quezada Calderón otorga al señor Eduardo Humberto Del Río García, los siguientes poderes y facultades para ser ejercitadas al tenor de las siguientes cláusulas y con la limitación que más adelante se indica:

PRIMERA: Poder general para pleitos y cobranzas, con todas las facultades generales y aún con las especiales que de acuerdo con la ley requieran poder o cláusula especial, en los términos del párrafo primero del artículo dos mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil para el Distrito Federal y de sus correlativos en los Códigos Civiles de los demás Estados de la República Mexicana, por lo que al efecto gozará, entre otras de las siguientes:

A.- Para intentar y desistirse de toda clase de procedimientos, inclusive amparo.

B.- Para transigir.

C.- Para comprometer en árbitros.

D.- Para absolver y articular posiciones.

E.- Para recusar.

F.- Para hacer cesión de bienes.

G.- Para recibir pagos.

H.- Para presentar denuncias y querellas en materia penal y para otorgar el perdón cuando lo permita la ley.

SEGUNDA: Poder general para actos de administración en los términos del párrafo segundo del citado artículo.

TERCERA: Poder general para actos de dominio, de acuerdo con el párrafo tercero del mismo artículo.

CUARTA: Los poderes y facultades a que se refieren las cláusulas anteriores las podrá ejercitar el apoderado única y exclusivamente sobre la casa marcada con el número 10 de la calle del Cobre, Colonia Minería, Municipio de ….”

4. Poder Irrevocable: La regla general es que todos los poderes son revocables, es decir que el poderdante puede revocarlo, o “quitárselo” al apoderado cuando ya no quiera que lo represente, sin embargo la ley prevé como excepción a que en algunos casos el poder se puede otorgar de manera irrevocable, esto quiere decir, que el poderdante NO lo puede revocar. Este tipo de poderes durante mucho tiempo se han utilizado de manera común para hacer operaciones sobre bienes inmuebles en las cuales el adquirente no quiso o no pudo pagar los gastos por formalizar a su favor la transmisión de propiedad de un inmueble en escritura pública como debe hacerse por seguridad de las partes y en cambio solicitó el poder para escriturarse en un futuro o incluso ocupar el poder para transmitir a nombre de quien adquirió el inmueble y le otorgó el poder, en favor de otra persona distinta. El poder irrevocable puede ser otorgado de como un poder especial, general o limitado, sin embargo normalmente cuenta con la siguiente adición en su redacción para aclarar que es irrevocable:

“…. Los poderes y facultades a que se refieren las cláusulas anteriores se otorgan con el carácter de irrevocable por ser un medio para cumplir con una obligación contraída con anterioridad…”

Ten mucho cuidado.

Ahora bien, independientemente de que los poderes son útiles y jurídicamente válidos para que una persona haga una operación a nombre de otra, los poderes son un vehículo frecuentemente utilizado por las personas que llevan a cabo fraudes inmobiliarios por lo que si pretendes adquirir un inmueble y en la operación te presentan un poder, deberás de tener especial cuidado.

Los poderes suelen ser utilizados por personas que cometen ilícitos por que acostumbran suplantar la identidad de quien otorga el poder (poderdante) ante el notario al otorgar el poder, de esta manera el poder otorgado en escritura pública y que te exhiben no fue otorgado por el propietario sino por una persona que se hizo pasar por él. Incluso, si el poder que te exhiben es foráneo, es decir, es un poder otorgado fuera del lugar de donde se otorgó el inmueble, hay que ser aún más cuidadoso, por que como lo hemos ya visto anteriormente, les es más fácil a quienes comenten ilícitos, suplantar la identidad de una persona en lugares donde no se conoce al poderdante (un lugar distinto al de su residencia) o en un lugar en donde la institución del notariado no es muy fuerte y es vulnerable ética y jurídicamente.

Además de lo anterior, otra de las razones por las que tienes que tener cuidado de operaciones con poderes, es que como lo señalamos anteriormente, si el poder no se otorgó de forma irrevocable, el poder puede ser revocado en cualquier momento por el poderdante, y jurídicamente no es fácil poder confirmar que un poder no haya sido revocado, pues generalmente el notario ante quien se revoca un poder, si el poder revocado se otorgó ante su propia fe, debe poner una nota en el apéndice de la escritura del poder, señalando que fue revocado, pero si esa escritura ya se encuentra en el Archivo General de Notarías para su guarda definitiva o si el poder otorgado fue ante la fe de un notario distinto, debe de mandar una carta para indicar que se revocó el poder y el encargado del Archivo General de Notarías debe poner la nota de revocación, así como el notario que haya recibido la casa, pero puede ser que por algún error u omisión en la escritura del poder otorgado no conste la nota de revocación del poder, a pesar de haber sido legalmente revocado o incluso el poder que se revoca pudo haber sido otorgado ante un notario fuera de la entidad federativa del notario ante quien se revoca en cuyo caso generalmente no existe la obligación de enviar carta o puede quedar a criterio del notario que revoca.

También es muy importante saber que en la mayoría de la legislación civil de las entidades de la República Mexicana, el poder se extingue con la muerte del poderdante o del apoderado. Por lo cual para que una operación que se lleva a cabo con un poder sea válida, debe vivir la persona que otorgó el poder, incluso no sólo debe estar viva, sino que debe de ser capaz, es decir no debe de haber perdido el uso de sus facultades mentales y pues no es fácil comprobar lo anterior y más aún cuando se trata de poderes otorgados hace tiempo.

En el caso de que la operación se vaya a hacer con una persona moral, las personas morales siempre deberán de ser representadas por un representante que tenga un poder con facultades suficientes para poder llevar a cabo la operación, por lo que es aplicable todo lo que hemos señalado anteriormente además de que se debe revisar que esté debidamente acreditada la legal existencia de la persona moral, así como las facultades del órgano o persona que le otorgó el poder al representante en cuestión.

¿Qué hacer si te presentan un poder?

Es por lo anterior que si en una operación inmobiliaria te presentan un poder, sugerimos que el mismo sea revisado por un perito en derecho, de preferencia un notario, para que te pueda asesorar para saber si el poder se encuentra bien redactado y poder ayudarte para revisar que sea auténtico y que no se haya revisado.

Son aconsejables las siguientes acciones en el caso de poderes, para ser realizadas por ti o por el perito en derecho o notario que te asesore:

Verificar con la fuente el poder (notaría donde se otorgó el poder). Confirmar que el poder efectivamente se haya otorgado en la notaria que se supone se otorgó, por las mismas personas y en los términos y condiciones que se encuentra redactado. De ser posible, revisar la identificación que utilizó el poderdante al otorgar el poder.
Tratar de localizar al poderdante. Si uno localiza de manera efectiva al poderdante y éste le confirma el otorgamiento del poder que se exhibe para la operación y confirma que no ha sido revocado, sería un gran logro para poder llevar a cabo la operación. Incluso si el poder tienen ya mucho tiempo de ser otorgado, puede pedírsele que otorgue uno nuevo e incluso en la misma notaría en donde se pretenda formalizar la operación.
Algunas herramientas para poder buscar localizar al poderdante, si quien exhibe el poder no tiene sus datos de contacto, es buscarlo en directorios telefónicos o buscarlo a través de internet. A veces con la simple búsqueda en internet del nombre del poderdante, te puedes dar cuenta de que te quieren sorprender pues te puedes llegar a enterar de que el poderdante falleció (y el poder se extinguió), o que el poderdante no vive en el país aún cuando te exhiben un poder otorgado hace una semana en México donde declaró que vivía en el inmueble que se pretende vender, o puede ser que el poderdante sea una persona que se encuentra vinculada a un proceso judicial que merece pena de privación de libertad o incluso puedes enterarte, como ha pasado, que el mismo poder que te están exhibiendo ha sido utilizado en otro lugar de la República Mexicana para cometer o intentar cometer un fraude sobre inmuebles.

3. Tratar de confirmar que el poderdante no haya fallecido.

Así que ya lo sabes, la próxima vez que te exhiban un poder para llevar a cabo una operación inmobiliaria, pon especial atención y sigue las recomendaciones que aquí te sugerimos para que procures evitar ser víctima de un fraude inmobiliario.

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