• 12/Octubre/2018
  • Pedro Reyes

Las personas que llevan a cabo operaciones ilícitas sobre bienes inmuebles, acostumbran utilizar el factor tiempo a su favor, pues buscan acelerar la operación para que se lleve a cabo lo más pronto posible para evitar ser descubiertos y poder obtener los recursos producto de la operación ilícita lo antes posible y desaparecer.

Una operación que se lleva a cabo de una manera urgente, procura ocasionar que tanto el agente inmobiliario (si hay uno que intervenga en la operación), el adquirente y hasta el notario y su personal “bajen la guardia” en el procedimiento y ocurran situaciones como las siguientes:

No se revisen la totalidad de los documentos necesarios para la operación o en su caso se trabaje con copias y no con originales.
No se revisen o tramiten de manera cuidadosa cada uno de los documentos necesarios para la operación, lo que permite que pueda pasarse por alto signos que podrían alertar sobre un fraude pero que no fueron detectados por las prisas.

Comprar un inmueble no es como comprarte unos chicles o unas papitas. El procedimiento para adquirir un inmueble debe de respetar ciertos tiempos para poder revisar previamente la documentación que ampare la propiedad del mismo e incluso revisar su status en el Registro Público de la Propiedad antes de firmar si quiera un contrato privado y dar un apartado y/o anticipo, ni se diga ya para firmar una escritura pública.

Hay que tener especial cuidado si un vendedor presiona la operación para que se haga rápido y debemos estar “blindados” de historias, cuentos chinos y pretextos que pueden ir desde que les urge el dinero por alguna situación médica como la operación de un familiar o cubrir con los gastos de una enfermedad terminal, un inventado secuestro de algún familiar, la urgencia de tener que irse a vivir a otro lugar dentro o fuera de la República Mexicana, etc.

La presión por llevar a cabo la operación de manera urgente puede presentarse por sí sola o acompañada del factor de que el inmueble se encuentre a precio de ganga, de manera que uno de los argumentos que se utilizan para presionar la operación es que alguien más puede ganarte la operación o simplemente te inducen a que tengas temor de que alguien más pueda encontrarse la oportunidad y la aproveche antes que tú.

Por lo anterior es recomendable que los documentos previos sean revisados con detenimiento al igual que la situación registral del inmueble antes de firmar un contrato privado y dar un anticipo. De igual manera se recomienda que el anticipo que des al firmar el contrato no sea mayor de un veinte por ciento del valor del inmueble y dejar el ochenta por ciento restante a la firma de la escritura pública contra la liquidación total del precio. Al hacerlo de esa manera, dejas que la liquidación de la mayor parte del precio se pague en el momento en que ya que esté lista para firmarse la escritura pública, lo que implica que el notario llevó a cabo la revisión y tramitó todos los documentos necesarios para hacer la operación y asegurar que todo se encuentra en orden.

La escritura pública para transmitir la propiedad de un inmueble es un documento que no puede estar de un día para otro (salvo excepciones) y esto es por que el otorgamiento de escritura implica un procedimiento en el que idóneamente el notario recibe a las partes, platica con ellas y revisa los documentos previos con detenimiento (título de propiedad, acta de matrimonio del vendedor, comprobantes de predial y agua, identificaciones, etc.), posteriormente tramita y revisa con detenimiento los documentos necesarios para poder otorgar la escritura como un certificado de libertad de gravámenes para revisar que el inmueble no se encuentre gravado que el inmueble esté a nombre de quien dice ser el propietario y “aparta” con la presentación de un aviso preventivo dicho inmueble en el Registro Público de la Propiedad en favor del futuro adquirente. También el fedatario tramita constancias de no adeudos o verifica que no haya adeudos por concepto de impuesto predial, agua u otros que correspondan al inmueble, revisa que no haya adeudos de mantenimiento en su caso, manda a tramitar un avalúo para poder determinar el valor comercial, catastral o fiscal de un inmueble, según sea aplicable en la legislación local en donde se encuentre el mismo, para poder determinar el costo fiscal de la operación. Después de haber tramitado y revisado todos los documentos debe de redactar y revisar la escritura pública, leerla y explicarla a las partes. Por esto es que una escritura no puede ni debe ser otorgada de un día para otro o en plazos de dos, tres o cinco días (salvo excepciones muy especiales).

Una escritura pública puede tardarse en estar lista para firmarse, habiéndose llevado a cabo de manera idónea toda su instrumentación desde quince días a un mes, dependiendo del lugar en donde se encuentre el inmueble, pues hay entidades en donde un certificado de libertad de gravámenes puede tramitarse en uno, dos o hasta tres días y otros que pueden tardar semanas, un mes o incluso más.

Se sugiere pactar como plazo normal para firmar una escritura pública un mes, para que el procedimiento y revisión de documentos puedan llevarse a cabo de una manera detallada, entre más se acorte y se reduzca ese plazo, nos arriesgamos a que todos los que en una operación intervienen no lleguen a detectar algún o algunos indicios que pudieran sugerir que se pudiera llegar a tratar de una operación ilícita o simulada, pero que se pasaron por alto por no tener el tiempo suficiente de revisar con calma y a detalle todos y cada uno de los documentos y requisitos que hay que cuidar en una operación inmobiliaria.

Jurídicamente, es posible que las partes que intervienen en una operación puedan liberar al notario de tramitar algún documento necesario al formalizar la operación, desde un certificado de libertad de gravámenes hasta una constancia de no adeudo de alguna contribución, por lo cual, técnicamente es posible que un notario pueda efectivamente llevar a cabo una operación de un día a otro si se le libera de la tramitación de documentos que tardan normalmente más de un día para poder tramitarse y precisamente esto suele hacerse en casos “urgentes”. Sin embargo, no es recomendable ubicarse en este supuesto y si un notario sugiere hacer una operación sin un documento necesario para hacerla, ¡Cuidado!, por que además, si en la escritura como adquirente liberas al fedatario de haber tramitado o de que se hubiese exhibido ese documento, no podrás reclamarle nada si algo sale mal por dicha situación ya que el el fedatario se lavó las manos y aplicó la de Poncio Pilatos.

Así que ya sabes, al llevar a cabo una operación inmobiliaria, llévatela pian pianito y con cautela, lo que te ayudará a prevenir que seas víctima de un fraude inmobiliario.

Noticias similares