• 18/Septiembre/2018
  • Pedro Reyes

El indiscriminado incremento a los valores catastrales en los últimos años en algunos municipios de nuestra entidad, principalmente en Querétaro, ha generado que en la actualidad en varias operaciones inmobiliarias, los valores catastrales de los inmuebles lleguen a ser la base para determinar el Impuesto Sobre Traslado de Dominio. Esto sucede por la incidenciaque tienen los valores catastrales sobre los avalúos fiscales que llegan a superar al propio precio real y al valor comercial o de mercado de un inmueble en las operaciones, lo que además de hacer que los ciudadanos paguen más impuesto local por tener una base más elevada para su cálculo, les puede incluso llegar a generar a los adquirentes un impuesto adicional, en materia federal, que es el Impuesto Sobre la Renta por Adquisición de Bienes Inmuebles por el cual se debe pagar el 20% directo sin deducción alguna sobre la diferencia entre el precio real de la operación y el avalúo fiscal cuando éste excede en más de un 10% al primero.

Además de implicar el pago de mayores impuestos, el aumento a los valores catastrales afecta al mercado inmobiliario pues empieza a presionar los precios de los inmuebles haciendo que éstos aumenten sin obedecer propiamente a la oferta y a la demanda, pues parecería que por decreto las autoridades pretenden fijar los precios a través de los valores catastrales y esta presión distorsiona al mercado y a su comportamiento.

Si de por si se experimenta una situación delicada con lo alto que están los valores catastrales, si la Legislatura del Estado aprueba los aumentos que algunos municipios pretenden hacer para el año 2018 la situación se va a agravar, pues los valores catastrales seguirán su tendencia a superar los precios reales y valores comerciales o de mercado de las operaciones y esto no debe ser, los precios se deben regir por la oferta y la demanda y no por que la autoridad directa o indirectamente fije los precios. Esta agresiva política recaudatoria en materia inmobiliaria es un retroceso, pues de hecho influye sobre los precios de los inmuebles haciendo que el estado intervenga en la economía y el mercado como sucedía en la década de los setentas.

De continuar esta tendencia alcista en valores catastrales, los cuales se incrementan por arriba de otros parámetros como la inflación o el tipo de cambio, se puede llegar a presionar de tal manera a los precios sobre los inmuebles en Querétaro que se genere el fenómeno de la aparición de una burbuja inmobiliaria, lo cual sería sumamente grave para el mercado.

El valor catastral puede ser una referencia útil, para el fisco, del valor que tiene un inmueble para cobrar los impuestos que se calculan tomando esa base, como el impuesto predial y el de traslado de dominio y efectivamente dicho valor catastral no debe ser anacrónico, lo cual afecta las finanzas públicas, sin embargo el que se aumente de manera tan desproporcionada como está sucediendo en Querétaro puede generar consecuencias no deseadas.

Recordemos que el Impuesto Sobre Traslado de Dominio se ha incrementado de manera desproporcionada en los últimos 2 años en algunos Municipios del Estado, principalmente en Querétaro, en donde de pagar una tasa del 2.5% por concepto de este Impuesto en 2015, ahora en 2017 se llega a pagar una tasa que va desde un 4.5% hasta un 6.5%, haciéndolo el más alto de toda la República Mexicana, lo que implica un aumento del 80% hasta el 160% de este Impuesto en 2 años, además de que se eliminó la reducción para la adquisición de vivienda de interés social y popular, por lo que una persona al adquirir una vivienda de interés social ($490,000.00 por ejemplo) de pagar aproximadamente $3,000.00 en 2015 por este impuesto, en 2017 debe de pagar arriba de $22,000.00 lo que implica un aumento de superior al 730% en el Impuesto de Traslado de Dominio. Los datos antes citados revelan la razón por la cual el Municipio de Querétaro anuncia haber logrado un incremento del 82% en recaudación de recursos propios en 2017, colocándose en primer lugar nacional en este rubro, pues eso se obtuvo no precisamente por combatir a la corrupción, transparentar el manejo de recursos públicos, o ejercer de mejor manera las facultades de recaudación (cobrar a quienes no pagan o pretenden no pagar lo correcto) sino que se logra por aumentar, y de manera desproporcionada, los impuestos a la población para generar mayores ingresos, mediante una agresiva política tributaria en materia inmobiliaria.

El camino adecuado para evitar que algunas personas omitan pagar el impuesto de Traslado de Dominio que les corresponde, por declarar, en su caso, precios y cantidades menores en operaciones inmobiliarias, es a través del ejercicio de las facultades de comprobación que tienen las autoridades fiscales para que en caso de comprobarlo, puedan cobrar la parte del impuesto que se hubiese omitido pagar en perjuicio de las finanzas públicas. Haciendo debidamente su trabajo las autoridades tienen elementos para llevar a cabo una adecuada recaudación sin tener que recurrir a subir desproporcionada y arbitrariamente las tasas de los impuestos y las tablas de los valores catastrales como está sucediendo en algunos municipios de la entidad, principalmente el Municipio de Querétaro, en los últimos 2 años, pues además de afectar al mercado y a la actividad inmobiliaria se daña la economía ciudadana.

*Publicado en la Revista Evolución Empresarial Coparmex de Coparmex Querétaro Año 86 No. 14 Noviembre/Diciembre 2017.

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