• 17/Octubre/2018
  • Pedro Reyes

En nuestro país la situación financiera de los Municipios para contar con recursos para prestar los servicios públicos a sus habitantes y más aún para llevar a cabo obras públicas que beneficien a los mismos es muy débil. Las principales fuentes de ingresos propios de los que el Municipio dispone en la actualidad son el Impuesto Sobre Traslado de Dominio y el Impuesto Predial, los cuales gravan, el primero la adquisición de bienes inmuebles (ya sea por compraventa, donación, adjudicación a título de herencia o por cualquier otro medio) y el Impuesto Predial que grava la propiedad o tenencia de un bien inmueble.

En vista de lo anterior, algunos Municipios del Estado de Querétaro, en búsqueda de contar con mayores recursos, han llevado a cabo acciones a fin de recaudar más por estos conceptos, que históricamente, en el Estado y en la mayoría de los Municipios del país se encontraban recaudándose con tasas y valores anacrónicos o no actualizados. Sin embargo, como resultado, se ha llegado al extremo de tener una política tributaria en materia inmobiliaria muy agresiva, entre las cuales, por ejemplo, en el Municipio de Querétaro, se aumentó el Impuesto de Traslado de Dominio de una tasa del 2% a una tasa de aplicación progresiva que puede ir desde al 4.5% del valor del inmueble hasta el 6.5%, convirtiéndose en el Impuesto Sobre Traslado de Dominio más alto del país. Por otro lado los pagos por concepto de Impuesto Predial también se han elevado de manera importante y los valores catastrales de los inmuebles (que contribuyen a calcular la base de los Impuestos Sobre Traslado de Dominio y Predial) también han sufrido fuertes aumentos, lo que ha dado como resultado que sea común que dichos valores catastrales lleguen a ser incluso superiores a los valores comerciales y los precios que corresponden a los inmuebles en la realidad, situación que llega a generar a los adquirentes en varios casos la causación y pago del Impuesto Sobre la Renta (Federal) por Adquisición de Bienes Inmuebles y presiona al mercado inmobiliario hacia el alza con las consecuencias negativas que esto implica. También, esta política fiscal ha eliminado la reducción que existía en el Impuesto Sobre Traslado de Dominio para adquirir vivienda de interés social y popular, lo que aunado al alza en la tasa del impuesto trae como consecuencia, por ejemplo, que una persona que antes (en 2015) adquiría una vivienda de este tipo que pagaba alrededor de dos mil pesos por Impuesto de Traslado de Dominio ahora (2018) tenga que pagar arriba de veinte mil por adquirir una vivienda de igual valor, lo que ha contribuido, en conjunto con la alta valorización de la tierra, en uno de los factores que han generado que en nuestro Estado exista un déficit de vivienda para personas de escasos recursos.

Ahora bien, aunque el Impuesto sobre Traslado de Dominio y el Impuesto Predial son las mayores fuentes de ingresos propios de un Municipio en la actualidad, no deben ser las únicas. Nos encontramos ante una realidad, no sólo en nuestro estado, sino en nuestro país y en el mundo en general, que los Municipios requieren de mayores ingresos propios para poder responder a las demandas que el crecimiento urbano les impone, y dentro de estas opciones debemos de explorar y aplicar opciones como pueden ser la captación de plusvalías, contribuciones de derechos sobre desarrollo inmobiliario e incluso replantear el pacto federal en materia tributaria a fin de que el Municipio pueda recaudar el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Bienes Inmuebles, que actualmente como Impuesto Federal le corresponde a la Federación.

La captura de plusvalías es un Impuesto el cual incluso tiene fundamento constitucional y local para ser aplicado, pero que no se utiliza. En la Ciudad de México se tuvo una lamentable experiencia con este impuesto, pues no se informó oportunamente a sus habitantes sobre su naturaleza y utilidad y hubo una campaña de desinformación de grupos de intereses a los que podría llegar a afectar este impuesto que “satanizaron” este tema y lograron que no prosperara su aplicación… por el momento. Lo que se pretende gravar con este impuesto es parte de la ganancia que tienen algunos propietarios de bienes inmuebles, generalmente desarrolladores inmobiliarios, sólo en relación al incremento del valor de la tierra (no construcción) que aumenta de valor no por actos o intervención de los propietarios, sino por la realización de obras e infraestructura que se lleva a cabo con recursos públicos (la construcción de una carretera, un puente, una calle o hasta un aeropuerto), considerando específicamente a dicho aumento de valor, como la plusvalía para efectos de esta contribución y los recursos captados pueden utilizarse para pagar por ejemplo la deuda pública asumida para la construcción de las obras y la infraestructura llevada a cabo, el costo de la mismas obras o se pueden destinar para llevar a cabo obras o dotar de infraestructura o servicios a otras zonas de la ciudad que lo necesiten (zonas menos favorecidas) acciones que generalmente no se llevan a cabo por que no se cuenta con recursos (parques, pavimentación y bacheo de calles, módulos de policía, pistas para ciclistas, etc). Este sistema tributario no es nuevo, se ocupa desde hace tiempo en países como Alemania, Brasil, Colombia, Estados Unidos, Holanda, España, Canadá y Brasil entre otros y es una herramienta recomendada por ONU-Hábitat y el Banco Interamericano de Desarrollo para poder captar recursos públicos para poder financiar las obras y servicios que requieren hacerse en las ciudades e invertir en las zonas que menos recursos tienen y/o generan.

En relación a los derechos por desarrollos inmobiliarios, el Municipio podría cobrar a los desarrolladores inmobiliarios derechos que les permitan poder incrementar la densidad en determinadas zonas, a fin de poder construir con mayor intensidad sobre predios específicos, y los ingresos captados de esta manera también pueden ser destinados a inversiones que mejoren la infraestructura local y permitan incrementar su capacidad de prestación de servicios públicos.

Respecto al Impuesto Sobre la Renta, se puede explorar la posibilidad de llevar a cabo una descentralización impositiva, en concreto sobre el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Bienes Inmuebles, a fin de que esta contribución pueda ser recaudada por los Municipios, que es en donde se encuentran los propios inmuebles cuya enajenación se grava y tener la posibilidad de poder contar con estos recursos para ser invertidos, al igual que los ejemplos anteriores, en obras públicas, dotación de infraestructura y prestación de servicios públicos.

Así pues, además del Impuesto Sobre Traslado de Dominio y el Impuesto Predial (sobre los cuales se podría revertir su elevado incremento), existen y es deseable aplicar otras formas de financiamiento sostenibles para el Municipio a fin de que éste pueda cumplir de manera adecuada con sus obligaciones de llevar a cabo obras de infraestructura y prestar adecuadamente servicios públicos a fin de elevar los índices de prosperidad de los habitantes de su territorio, mediante la aplicación de los principios de la Nueva Agenda Urbana contenidos en la nueva Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

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